万达、绿地争做中国最大酒店持有者：zoty中欧体育官方网站

发布时间：2024-11-01 15:17:01 丨 浏览次数：398

不出意外，高速扩展后的万达集团和绿地集团，几年后不是沦为仅次于的房地产开发商，而是沦为中国仅次于的酒店持有者和百货公司持有者。万达与绿地的酒店竞赛 2012年，万达有12家五星级酒店开业，万达发布的目标是5年内五星级酒店做全球第一。这家公司计划到2015年班车80家酒店，其中近50家为万达自有品牌管理。

目前，已班车了58家万达广场(楼盘资料) 和36家高端酒店(其中32家委托国际酒店集团管理)。万达想要沦为第一，仅次于的输掉是某种程度以研发城市综合体为主要业务的绿地集团。绿地的计划或许更加可观，尽管它已开业的19家酒店中，只有1家是自有品牌，但它今年有大约50家酒店正在建设中，这家开发商声称到2015年要享有150家酒店，大约100家为自有品牌。

　　商业模式相近的两家公司，都以研发城市综合体著称，而他们回笼资金的最重要方式是，变卖综合体的写字楼和住宅部分，持有人酒店和商场。　　绝大多数开发商都不愿主动研发酒店，酒店资金重复使用周期较长。仲量联行酒店集团中国区高级副总裁及酒店咨询业务负责人何超告诉他记者，从运营的角度来看，80%的酒店都会赚;但从财务角度来看，80%的酒店不会亏钱。

和普通人的想象有所不同，按收益包含分析，酒店的营业收入中有40%左右的部分是来自餐饮部分，40%左右是客房收益，10%左右是会展或者是其他方面的收益。这意味著酒店通过经营可以超过于是以现金流。但如果从保险费角度，资金用于成本角度，酒店又是一门亏钱的做生意。

　　仲量联行公布的中国饭店市场报告称之为，开发商之所以投资研发酒店，是因为酒店一般来说是竞标土地的入场券，开发商也有可能据此取得地价的优惠。在城市综合体里，高端的酒店可以提高综合体可售部分的价格。

同时，酒店的不存在还有洗钱的意义，缓缴或减少土地增值税，运营初期的负利润可扣除所得税应纳税额。若以单体饭店交易模式解散，可提供交易溢价;以酒店展开抵押贷款等。　　万达和绿地之所以要创建自己的酒店品牌，不仅就是指成本角度和资本运作考虑到，也就是指扩展速度考虑到。在中国，早已没哪家酒店集团能跟得上万达扩展的脚步。

　　自己管理酒店不会节约一部分成本。开发商须要缴纳给管理公司的费用还包括占到营业总收入2%至3%的基本管理费和占到营业利润额3%至8%的奖励管理费用。如果有客户通过酒店管理集团的全球分销系统订房住进，它们还将按次缴纳费用。

绿地有一家酒店，开业第一年毛利润只有2000元，但依然要代价几十万元的管理费。　　但扩展过慢的弊端已渐渐显出。

一位资深酒店业内人士告诉他本报记者，万达自营品牌的酒店管理水平不欠佳。辟一座300间客房的五星级酒店一般来说必须3年时间，但一座万达广场从拿地到运营只必须18个月到22个月的时间。万达过分执着工程速度，很坚硬，从细节就可以感觉获得。其酒店国内品牌和国际品牌从管理上有相当大差距。

他说道。　　 资产圈地？　　万达可怕扩展的另外一个结果是，享有更加多的百货公司。　　万达百货的经营状况并不尽如人意。据万达集团官方数据表明，万达百货在2011年新开业14家店，至今年底，万达百货将构建57家店的保有量，计划销售额130亿元;到2013年，开业店数超过78家，计划销售额　　200亿元。

单从数据上看，其利润率水平与开店的速度实难给定。　　万达百货目前享有42家门店，2011年总销售额为69亿元。而它的竞争对手百盛则凭借60余家店获得了140多亿元的营收。过去5年，万达百货多数门店尚能正处于亏损投放阶段。

　　万达集团董事长王健林曾回应，百货和院线都是为了解决问题合作渠道不通畅造成的发展短板而生，我自己的百货店不怕亏损，只不过就是前期投资要多一点要亏损几年，一般亏2年3年就开始盈利了。我把这一个板顶替，木桶立刻装水高度就不够了。王健林预计，未来零售百货业将经常出现一个较慢发展期。　　按照万达百货的计划，要在3年内沦为中国第一百货连锁品牌。

根据万达发布的开店计划：到今年年底，万达百货开业店数量要超过57家;2013年开店数78家;2014和2015年的数字分别为98家和110家。　　万达内部指出，百货遇上的问题只是继续的，可以通过调整租户人组和定位来构建较佳的盈利，但事实上，百货的经营可玩性打破了所有商业地产的业态。

按照长时间的规律，一家百货在开业之前不会将大坪效(计算出来商场经营效益的指标，指每坪面积可以生产量多少营业额，营业额专柜所占到总坪数)放到第一位，而万达百货则是再行执着速度，后执着经济效益。　　北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹曾对商业地产做到过价值分析，美国的商业地产的基础收益率在6%左右，再行通过并购改建，模式创意，或者充分发挥规模效应后，提升出租率的水平，再行提高两到三个百分点的收益。此后再行利用周期套利、资金成本减少等方式，提升一到两个百分点的收益。其中，经营成本的溢价，大约占到60%至70%，商业资本的创意大约占到20%至30%，金融模式的贡献大约占到10%至20%。

　　万达是非上市公司，其财务状态并不公开发表，研究者很难寻找精确的财务资料去分析万达的财务状况。但业内普遍认为，万达持有人的商业地产部分的租金报酬水平并不低。

一位不愿透漏姓名的业内人士认为，凯德商用在中国的大型购物中心的平均值年租金回报率能超过8%左右，万达有可能只有2%左右。租金回报率要求了物业的估值强弱。万达修建的城市综合体在中国城市化进程中建构了奇迹，这些物业否不会沦为低效率的资产，不能通过时间来检验。

　　但眼下，不唯万达，中国的开发商们或许更加关心的是资产贬值。较慢圈地，才是他们最想要做到的。不管未来股市否转好，否需要编故事去IPO；或者转卖给其他的财团，这都将有可能是一门赚大钱的做生意。

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